T.E.G et intérêts intercalaires…
La Cour de cassation rappelle qu’une erreur de TEG fait perdre à la banque le droit de réclamer les intérêts convenus et ne l’autorise qu’à encaisser des intérêts au taux légal.
Dans un arrêt rendu le 15 décembre 2016, la 1ère chambre civile de la Cour de Cassation rappelle que les intérêts intercalaires et frais liés à un prêt immobilier dus à la banque pour la période de préfinancement, en cas de déblocages successifs des fonds, avant le premier remboursement, doivent être intégrés dans le taux effectif global (TEG).
L’intérêt légal, qui était en général proche de 0%, a été réformé en 2014 pour atteindre un taux plus proche du coût de l’argent. S’il s’agit d’un particulier ou d’un consommateur qui a emprunté à un professionnel, le taux légal en 2016 était de 1,01%, toujours très en-deçà des taux d’intérêt convenus dans les contrats.
La Cour précise que la perte des intérêts convenus n’est pas, pour la banque, une « atteinte disproportionnée au respect de ses biens ». Il s’agit de constater que l’emprunteur n’a pas consenti à ce prix. Cette sanction « est fondée sur l’absence de consentement des emprunteurs au coût global du prêt » qui contiendrait une erreur ou n’aurait pas été exactement calculé, dit-elle.
Le banquier qui prête pour un achat immobilier doit compter les frais de la caution mutuelle dans le TEG, avait dit la Cour en 2010. D’une manière générale, toutes les dépenses que la banque impose comme condition d’octroi d’un crédit immobilier doivent être prises en compte pour la détermination du taux effectif global, disait-elle en 2012 (frais de dossier, assurances obligatoires, etc…).
La période de préfinancement sépare le versement ou les versements échelonnés au fur et à mesure de l’avancement des travaux et le premier remboursement. La banque faisait valoir qu’elle ne pouvait pas compter dans le TEG les intérêts intercalaires de cette période, leur montant n’étant pas déterminable puisqu’il dépendait d’événements futurs comme la date de fin des travaux. Les juges ont rejeté cet argument dès lors que la durée du préfinancement était déterminée et portait en l’espèce sur deux ans.